Los deudores de créditos en la modalidad UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) están viviendo en una tormenta perfecta. La inflación está en aumento desde mayo y todo indica que esa tendencia seguirá así en noviembre y diciembre, lo que encarece las cuotas mensuales de los que ya están endeudados. En tanto, quienes quieren tomar un préstamo de este tipo se encuentran con que los bancos aumentan las tasas de interés que acompañan estos créditos. Y todos están afectados por una pérdida general de poder adquisitivo del ingreso y del salario.
A principios de noviembre, el Banco Nación anunció un aumento en la tasa nominal anual (TNA) de sus créditos hipotecarios UVA, que pasaron del 4,5 al 6 por ciento. De todas maneras, continúa siendo la entidad bancaria que impone la tasa más baja en contraposición a bancos como el Hipotecario (13,9%), Patagonia (14%) y Supervielle, Santander y Macro (todos con el 15%).
Estas subas no afectan a quienes ya tienen un crédito UVA porque la tasa queda fijada desde el momento en que se firma el contrato. Pero el aumento sí impacta en quienes buscan sacar un crédito nuevo.
Para Lorenzo Matus, abogado de la agrupación Hipotecados UVA Autoconvocados, la complicación principal que tienen los deudores UVA está en el costo financiero total (CFT): “El problema de fondo de la UVA es el mecanismo de actualización”, afirma.
Matus advierte que los bancos no informan correctamente el CFT de los créditos UVA. En lugar de presentarlo completo —que por ley es un elemento esencial del contrato— notifican sólo la tasa adicional a la UVA y omiten el componente principal: la actualización por inflación. Sumados ambos componentes, un crédito UVA iguala o supera el costo de un crédito tradicional.
“El verdadero conflicto es que la actualización por UVA, que sigue el IPC, quedó desfasada respecto del indicador que originalmente se tomó como referencia: el valor del metro cuadrado de construcción. La UVA se diseñó como la milésima parte del costo de construcción de un metro cuadrado. Pero con el tiempo el IPC creció mucho más que el índice de la construcción, y hoy la diferencia ronda el 30 por ciento. Eso significa que, si alguien se endeudó por el equivalente a un metro cuadrado, ahora está devolviendo el equivalente a 1,3. Ese desfasaje se traslada tanto al capital como a los intereses, y nunca se aplicó el tope legal que establece que la actualización no puede superar la referencia original del metro cuadrado”.
Opacidad
A la ruptura de la relación entre el valor de la UVA y el del metro cuadrado, se le suma el hecho de que el mecanismo de actualización de la UVA colabora con el desconocimiento.
La UVA es un índice que el Banco Central actualiza todos los días. Cuando una persona toma un crédito de este tipo, el monto en pesos que recibe se convierte en UVAs al valor del día. Esa cantidad de UVAs se dividen por una cantidad de meses tal que en el momento de la firma del contrato hipotecario, el valor mensual de la UVA no supere el 25 o el 30% del ingreso declarado. Para el tomador del préstamo, la información que le queda es que deberá pagar todos los meses una cantidad de UVAs más un ligero interés mensual.
El problema es que el valor de las UVAs sube todos los días porque está atada a la inflación. Entonces, la cantidad de UVA adeudada permanece estable pero el valor en pesos sube al compás de la inflación.
Peleas judiciales
Eduardo Román Iriarte es deudor UVA y fue patrocinado por el abogado Matus en un juicio contra el Banco Hipotecario. Asegura que su deuda original de $ 2,4 millones se presentó «indebidamente» en UVAs y no con el CFT. Agrega que ante su reclamo, el banco se negó a informarlo.
En base a diversas experiencias, Matus advierte a los deudores de créditos UVA que cuando se pide “información específica y bien concreta a los bancos, estos directamente no contestan o se niegan, incluso, ante el requerimiento de una autoridad judicial. El poder del banco viene de la relación asimétrica de información”.
Advierte, además, que en muchas ocasiones la Justicia no responde a las demandas de los deudores con lo que se dan situaciones en las que un juez puede determinar que la actualización de la cuota vía UVA es correcta y, por lo tanto, el deudor debe abonarla tal como figuraba en el contrato sin que nunca el banco informe el costo financiero total.
Por eso, para los representantes legales de los hipotecados el mayor problema de los deudores que cayeron en mora o con dificultades para pagar es conseguir protección legal, sea en el nivel de una oficina de Defensa del Consumidor o en los tribunales. «
Nueva tanda de créditos UVA
Actualmente, se estima que hay entre 95.000 y 110.000 deudores de créditos hipotecarios en modalidad UVA en Argentina.
La cifra exacta de cuántos de ellos son morosos varía según la fuente y el momento del reporte, pero las estadísticas oficiales (Banco Central) indican que la morosidad es muy baja, generalmente por debajo del 2 por ciento.
En 2025 se ha observado un repunte significativo en el otorgamiento de créditos hipotecarios UVA. Se cree que en el primer semestre de 2025 se otorgaron alrededor de 19.000 de estos préstamos.
Algunas fuentes elevan esta cifra hasta 31.500, incluidos en la contabilidad los más recientes, de principios de noviembre.
Este volumen representa un «boom» del crédito hipotecario, superando ampliamente las cifras de años anteriores (en todo 2024 se otorgaron 11.000 y en 2023 solo 400). En este año, el interés por estos préstamos ha superado incluso los niveles del boom inicial de 2016.
Todos arrancan con el valor de la UVA desfasado respecto al del metro cuadrado de referencia.